Woningwaarderingsstelsel
Maximale huurprijs 2026: per sector en hoe je hem berekent
Bijgewerkt:
De maximale huurprijs van een zelfstandige woning hangt af van het aantal WWS-punten. In 2026 is dat hooguit € 932,93 kale huur per maand voor sociale huur en € 1.228,07 voor middenhuur. Vanaf 187 punten valt een woning in de vrije sector, zonder maximum. Hieronder de grenzen, een stappenplan en drie rekenvoorbeelden.
De maximale huurprijs per sector in 2026
| Sector | WWS-punten | Maximale kale huur per maand |
|---|---|---|
| Sociale huur | t/m 143 | tot € 932,93 |
| Middenhuur | 144 t/m 186 | tot € 1.228,07 |
| Vrije sector | 187 of meer | geen wettelijk maximum |
Het bedrag in de tabel is het maximum bij precies de bovengrens van de sector. Met minder punten ligt het maximum lager: elk punt heeft een eigen bedrag. De volledige lijst, van 40 tot en met 250 punten, staat in de WWS-punten tabel 2026.
De bedragen gelden voor de kale huur: zonder servicekosten, gas, water en licht. Voor monumenten en voor nieuwbouw in de middenhuur mag een opslag op de maximale huurprijs gelden, zie wijziging woningwaarderingsstelsel en middenhuur.
Vanaf hoeveel punten is een woning vrije sector?
Vanaf 187 WWS-punten valt een zelfstandige woning in de vrije sector. Daar geldt geen maximale huurprijs, wel een maximale jaarlijkse huurverhoging. Twee dingen om op te letten:
- Oude contracten. De middenhuur-regels gelden voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Een geliberaliseerd contract van daarvoor blijft vrije sector, ook als de woning 144 tot en met 186 punten heeft.
- De WOZ-cap. Kom je op 187 punten of meer, dan telt de WOZ-waarde voor maximaal 33 procent van het totaal mee. Een woning die alleen door een hoge WOZ-waarde boven de grens uitkomt, kan daardoor alsnog in de middenhuur vallen. Hoe je dat narekent, staat bij de WOZ-cap.
De maximale huurprijs berekenen in vijf stappen
- Controleer of het een zelfstandige woning is. Dat is een woning met een eigen toegang, keuken en toilet. Voor kamers geldt een eigen puntensysteem en een eigen tabel.
- Tel de WWS-punten. Oppervlakte, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en WOZ-waarde leveren punten op. Een schatting maak je in een paar minuten met de gratis WWS-check; precies optellen doe je met WWS-punten berekenen.
- Zoek het bedrag op. Rond het puntentotaal af op hele punten en lees in de huurprijstabel af welke maximale kale huur daarbij hoort.
- Bepaal de sector. Tot en met 143 punten is het sociale huur, van 144 tot en met 186 middenhuur. Vanaf 187 punten is het vrije sector en is het bedrag uit de tabel geen maximum.
- Tel eventuele opslagen op. Is de woning een monument, of nieuwbouw in de middenhuur, kijk dan of er een opslag op de maximale huurprijs geldt.
Rekenvoorbeelden
Drie woningen, met het puntentotaal al uitgerekend en de bedragen uit de tabel van 2026:
| Woning | Punten | Sector | Maximale kale huur |
|---|---|---|---|
| Appartement | 128 | Sociale huur | € 829,94 |
| Eengezinswoning | 165 | Middenhuur | € 1.083,88 |
| Benedenwoning met tuin | 194 | Vrije sector | geen maximum |
Voor de eengezinswoning geldt het maximum alleen als het huurcontract op of na 1 juli 2024 is ingegaan. Ging het eerder in met een geliberaliseerde huur, dan blijft het vrije sector.
Wat als de huur boven het maximum ligt?
Bij sociale huur en middenhuur kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Die kijkt naar de puntentelling en kan de huur verlagen tot het maximum dat bij het puntentotaal hoort. Een te hoge huur kan zo met terugwerkende kracht worden rechtgezet. Reken het dus na vóór je een contract aanbiedt.
Maximale huurprijs of maximale huurverhoging?
Dat zijn twee verschillende grenzen. De maximale huurprijs is het plafond voor de huur zelf. De maximale huurverhoging is het percentage waarmee je de huur één keer per jaar mag verhogen, met een eigen percentage per sector. Bij sociale huur en middenhuur gelden ze allebei: na de verhoging mag de huur niet boven de maximale huurprijs uitkomen. De percentages voor dit jaar staan bij huurverhoging berekenen.
Veelgestelde vragen
›Wat is de maximale huurprijs in 2026?
De maximale kale huurprijs hangt af van het aantal WWS-punten en is in 2026 hooguit € 932,93 per maand voor sociale huur en € 1.228,07 voor middenhuur. Vanaf 187 punten valt een woning in de vrije sector en geldt geen maximale huurprijs.
›Wat is de maximale huur van een sociale huurwoning?
Een sociale huurwoning heeft in 2026 een maximale kale huur van € 932,93 per maand, bij 143 WWS-punten. Met minder punten ligt het maximum lager: het bedrag per aantal punten staat in de huurprijstabel.
›Wat is de maximale huurprijs voor middenhuur?
Voor middenhuur is de maximale kale huur in 2026 € 1.228,07 per maand, bij 186 WWS-punten. Middenhuur geldt voor woningen met 144 tot en met 186 punten en voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan.
›Vanaf hoeveel punten is een woning vrije sector?
Een zelfstandige woning valt vanaf 187 WWS-punten in de vrije sector. Daar geldt geen maximale huurprijs, alleen een maximale jaarlijkse huurverhoging. Een geliberaliseerd contract dat vóór 1 juli 2024 is ingegaan, blijft vrije sector, ook bij minder punten.
›Is de maximale huurprijs inclusief servicekosten?
Nee, de maximale huurprijs geldt voor de kale huur. Servicekosten en kosten voor gas, water en licht komen daar los bovenop en vallen onder eigen regels.
›Wanneer veranderen de bedragen?
De bedragen in de huurprijstabel worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Het aantal punten van een woning verandert daar niet door, alleen het bedrag dat bij dat aantal punten hoort.
Van puntentotaal naar verstuurde brief
Doe eerst de gratis WWS-check voor een schatting van het puntentotaal en de sector, zonder account. Met een gratis account rekent de tool de huurverhoging uit met het maximum voor die sector, stelt de aanzeggingsbrief op en verstuurt hem per e-mail (gratis) of per post.
Verwante uitleg
- WWS-punten tabel 2026: het bedrag per punt
- WWS-punten berekenen: stap voor stap
- Middenhuur: gereguleerd sinds 1 juli 2024
- De WOZ-cap van 33 procent
- Huurverhoging berekenen 2026
Bedragen uit de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I, geïndexeerd per 1 januari 2026. Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Voor twijfel over een concreet geval: de Huurcommissie of een huurrecht-advocaat.