Bij 187 of meer WWS-punten geldt een cap op het aandeel dat de WOZ-waarde in het puntentotaal mag hebben. Doel: voorkomen dat een hoge WOZ-waarde een woning automatisch uit de gereguleerde sectoren tilt en in de vrije sector zet.

Hoe werkt de WOZ-cap?

De regel bestaat uit drie stappen:

Bereken de ruwe WOZ-punten: WOZ-waarde gedeeld door € 12.250.
Komt het puntentotaal (inclusief die ruwe WOZ-punten) op 187 of meer, dan mogen de WOZ-punten maximaal 33 % van het puntentotaal zijn. Zijn ze meer, dan worden ze verlaagd tot precies 33 % van het nieuwe totaal.
Zakt de woning door die verlaging onder de 187 punten, dan wordt het puntenaantal vastgesteld op 186: de bovengrens van de middenhuur. Zo komt de woning niet lager uit dan woningen die van zichzelf minder punten hebben.

Blijft het puntentotaal zonder cap onder de 187, dan speelt de cap niet: alle WOZ-punten tellen mee.

Rekentechnisch: afgetopte WOZ-punten = punten exclusief WOZ × 0,33 / 0,67. Bron: Volkshuisvesting Nederland, Aanpassingen van het WWS.

Wanneer treedt de cap in werking?

De cap grijpt in wanneer twee dingen samenvallen:

Het puntentotaal komt boven de 186 uit (vrije sector).
Zonder de cap zouden de WOZ-punten meer dan 33 % van het niet-WOZ-totaal zijn.

In de praktijk: dure appartementen in de Randstad, waar de WOZ-waarde relatief hoog is ten opzichte van de fysieke woningkenmerken.

Twee rekenvoorbeelden

Voorbeeld 1: cap geldt, woning blijft vrije sector

Appartement in Amsterdam-Zuid:

Punten exclusief WOZ: 130
WOZ-waarde: € 980.000 → ruwe WOZ-punten 980.000 / 12.250 = 80
Ruw totaal: 130 + 80 = 210 punten (187 of meer, dus cap-controle)
WOZ-aandeel: 80 / 210 = 38 %, dat is meer dan 33 %
Afgetopte WOZ-punten: 130 × 0,33 / 0,67 = 64
Nieuw totaal: 130 + 64 = 194 punten → nog steeds vrije sector

De cap kost 16 punten, maar de woning blijft boven de 187. Geen huurplafond.

Voorbeeld 2: cap geldt, woning zakt naar middenhuur

Klein appartement in Utrecht-centrum:

Punten exclusief WOZ: 100
WOZ-waarde: € 1.100.000 → ruwe WOZ-punten ≈ 90
Ruw totaal: 100 + 90 = 190 punten (cap-controle)
WOZ-aandeel: 90 / 190 = 47 %, ruim boven 33 %
Afgetopte WOZ-punten: 100 × 0,33 / 0,67 = 49
Totaal met cap: 100 + 49 = 149 punten, dat is onder de 187
Puntenaantal wordt vastgesteld op 186 → middenhuur (bovengrens)

Zonder de cap zou deze woning in de vrije sector vallen. Door de cap valt hij in de middenhuur, met het middenhuur-maximum bij 186 punten als huurplafond. Let op: níet 149 punten, want de 186-regel voorkomt dat de woning lager uitkomt dan woningen die van zichzelf 150 tot 186 punten hebben.

Waarom is dit voor verhuurders relevant?

Als je een woning verhuurt die tegen het puntengrens-plafond aan zit, kan de WOZ-cap het verschil maken tussen middenhuur en vrije sector. Dat scheelt honderden euro's per maand in maximum aanvangshuur.

Voor woningen ruim onder de 187 punten speelt de cap niet, en telt de WOZ-waarde volledig mee (positief voor jou als verhuurder).

Hoe controleer je dit?

Onze gratis WWS-calculator past de cap automatisch toe: kom je zonder cap op 187 of meer uit en is het WOZ-aandeel te groot, dan zie je zowel het ruwe totaal als het afgetopte totaal, inclusief de 186-regel. Voor een juridisch toetsbare uitkomst blijft de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie leidend.

Zit jouw woning op de grens?

Bereken je WWS-punten met automatische WOZ-cap. Direct het ruwe en het afgetopte totaal plus de sector. Geen account nodig.

Open de calculator →

Verwante uitleg

Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. De precieze WOZ-cap regels staan in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.

WOZ-waarde in de puntentelling: het 33-procentplafond uitgelegd