Huurverhoging zakelijk 2026: indexering bedrijfsruimte

Bedrijfsruimte heeft geen WWS-puntensysteem en geen wettelijk maximum verhogingspercentage. Wat geldt is het contract, meestal een indexering op de contractsverjaardag, gebaseerd op de CBS Consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens.

Wanneer mag je zakelijke huur verhogen?

Voor zakelijke huur geldt contractvrijheid binnen de grenzen van Burgerlijk Wetboek boek 7 en de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW). Drie basisregels:

Geen wettelijk maximum verhogingspercentage. Wat het contract bepaalt, geldt.
Indexering meestal via CBS CPI alle huishoudens. Vaste percentages of combinatieclausules (CPI plus opslag) mogen ook, mits contractueel afgesproken.
Aanzegging is verplicht. De termijn en vorm volgen uit het contract.

De discussie in Den Haag gaat over uitbreiding van bescherming voor kleine ondernemers in 7:290-ruimte. Per juli 2026 is er nog geen concrete wetswijziging. Houd voor actualiteit rijksoverheid.nl/onderwerpen/huren aan.

Twee categorieën bedrijfsruimte: 7:230a versus 7:290 BW

In het Burgerlijk Wetboek (boek 7) wordt onderscheid gemaakt tussen twee categorieën bedrijfsruimte, met flink verschillende regimes:

Art. 7:230a BW: kantoor, opslag, overig

Geldt voor bedrijfsruimte die niet onder 7:290 valt: kantoorruimte, opslagloodsen, garages, parkeerplaatsen, gymzalen, dansscholen. Kenmerken:

Meer contractsvrijheid voor verhuurder en huurder
Geen verplichte minimumduur van het contract
Beperkte ontruimingsbescherming voor de huurder
Indexering volgens contractsbepaling, meestal CPI, vaste percentages toegestaan

Art. 7:290 BW: winkel, horeca, ambacht

Strikt afgebakende categorie voor middenstandsbedrijfsruimte: winkels, horeca, restaurants, kappers, bakkers, ambachtelijke bedrijven. Kenmerken:

Verhoogde bescherming voor de huurder, vergelijkbaar met (maar niet identiek aan) woningbescherming
Standaard 5-jarige contracten, met automatische verlenging naar 5 jaar
Indexering volgens contract, rechter kan in gevallen toetsen
Na 10 jaar mag de huurder onder voorwaarden de huurprijs heronderhandelen via de nadere huurprijsvaststelling (art. 7:303 BW)

Indexeren met CBS CPI: welk cijfer kies je?

Vrijwel elke zakelijke huurovereenkomst indexeert op basis van een CBS-cijfer. Er zijn meerdere reeksen. Kijk in je contract welke exact van toepassing is voor je aan de slag gaat.

CPI alle huishoudens (meest gebruikt)

Standaard in het ROZ-modelcontract. Meet de gemiddelde prijsstijging van consumentenuitgaven in Nederland. Meestal opgebouwd op basis 2015=100 of 2023=100, afhankelijk van de contractperiode. Het exacte basisjaar en de peilmaand staan in de indexeringsbepaling.

CPI afgeleid en CPI werknemers laag

Bij oudere contracten kom je ook CPI afgeleid tegen. Voor winkelverhuur zie je incidenteel CPI werknemers laag. Beide zijn minder gangbaar dan CPI alle huishoudens en leveren een iets ander percentage op. Neem geen aanname: check letterlijk wat er in je overeenkomst staat.

Rekenvoorbeeld

Contract met indexering per 1 september, peilmaand juli:

Huidige huur: € 3.200 per maand
CPI juli 2025 (basis): 128,5
CPI juli 2026 (nieuw): 132,4
Stijging: 132,4 / 128,5 = 1,0303 (≈ 3,03 %)
Nieuwe huur per 1 september 2026: € 3.297 per maand

Getoonde CPI-cijfers zijn illustratief. Gebruik altijd de actuele publicatie op cbs.nl voor de definitieve berekening.

De indexeringsclausule ontleed

Drie typen clausules die je in de praktijk tegenkomt:

Vaste percentage-clausule. Bijvoorbeeld 2,5 % per jaar, ongeacht CPI. Voordeel: voorspelbaar. Nadeel bij hoge inflatie: verhuurder loopt achter.
CBS CPI-clausule. Volgt de gepubliceerde prijsindex. Standaardvorm in ROZ. Voordeel: volgt de markt. Nadeel: in inflatiepieken kan het percentage voor huurders zwaar uitpakken.
Combinatieclausule. CPI plus een vast opslagje (bijvoorbeeld +1 %) of CPI met een minimum en maximum (bijvoorbeeld min. 2 %, max. 6 %). Vaak gebruikt in retail.

Zonder clausule kun je alleen verhogen met instemming van de huurder, of (bij 7:290) via de rechter.

Contractsverjaardag: het peilmoment

De ingangsdatum van het contract is meestal het anker voor de jaarlijkse indexering. Indexeer je op 1 september omdat het contract op 1 september is ingegaan, dan is de peilmaand veelal juli. Twee maanden vóór de ingangsdatum, zodat het CBS-cijfer op dat moment al gepubliceerd is.

Terugwerkende kracht is niet toegestaan als de aanzegtermijn is verstreken. Zeg dus op tijd aan, dat scheelt discussie.

Aanzegging: vormvereisten en termijnen

Wat in het contract staat bepaalt de vorm en termijn. Vaak: minimaal één maand vóór de ingangsdatum, soms twee tot drie maanden. Zorg dat de brief in ieder geval bevat:

Verwijzing naar de indexeringsbepaling in het contract
De basis- en peil-CPI met bron (CBS) en peilmaanden
De berekening (oude huur × factor)
De nieuwe huurprijs en de ingangsdatum
Een betalingsinstructie als er automatische incasso loopt

Aangetekend versturen is niet altijd verplicht, maar wel aan te raden voor 7:290. Voor 7:230a is e-mail met leesbevestiging in de praktijk vaak voldoende, mits het contract dat toestaat.

Nadere huurprijsvaststelling (7:303 BW)

Alleen voor 7:290-bedrijfsruimte, en pas na afloop van de eerste overeengekomen huurperiode (meestal na 5 of 10 jaar). De verhuurder of de huurder kan via de rechter om vaststelling van een nieuwe huurprijs vragen, op basis van huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving over de laatste vijf jaar.

Dit is een aparte procedure, los van de jaarlijkse indexering. In de praktijk gaan partijen vaak eerst met deskundigen (BHAC) om tafel voor een gedragen advies, dan pas naar de rechter.

Verschil met woonruimte in het kort

Woonruimte is in Nederland streng gereguleerd via het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en jaarlijkse maxima per sector. Bij bedrijfsruimte is er contractvrijheid en volg je CBS-indexering.

Veelgemaakte fouten

Verkeerde CBS-reeks kiezen (CPI alle huishoudens versus CPI afgeleid geeft afwijkende percentages)
Aanzegtermijn missen en dan alsnog terugwerkend willen indexeren
Indexering optellen bij een marktcorrectie zonder juridische basis
Voor 7:290-ruimte een percentage hanteren dat ver buiten de CPI-bandbreedte ligt, zonder onderbouwing

Veelgestelde vragen

›Wat is de maximale huurverhoging voor bedrijfsruimte in 2026?

Er geldt geen wettelijk maximum voor zakelijke huur. De verhoging wordt bepaald door de indexeringsclausule in het contract, doorgaans de CBS Consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens. Ontbreekt zo'n clausule, dan is verhoging alleen mogelijk met instemming van de huurder, of via de nadere huurprijsvaststelling bij 7:290-bedrijfsruimte.

›Welk CBS-cijfer moet ik gebruiken?

In standaardcontracten (ROZ-model) staat vrijwel altijd CPI alle huishoudens. Kijk in de indexeringsbepaling van je huurovereenkomst welke reeks en welk basisjaar exact zijn afgesproken. Gebruik daarna de meest recente publicatie op cbs.nl om het percentage te berekenen.

›Kan ik huur verhogen zonder indexeringsclausule?

Alleen met instemming van de huurder, of via een gerechtelijke procedure. Bij 7:290-bedrijfsruimte (winkel, horeca, ambacht) kun je na afloop van de eerste huurperiode een nadere huurprijsvaststelling vragen op basis van artikel 7:303 BW, gebaseerd op marktconforme referentiehuren van vergelijkbare panden.

›Wanneer moet ik een huurverhoging aanzeggen?

De aanzegtermijn staat in het contract, doorgaans één tot drie maanden vóór de ingangsdatum. Vermeld in de brief het oude huurbedrag, het nieuwe bedrag, het toegepaste percentage, het gebruikte CBS-cijfer met basis- en peildatum, en de ingangsdatum van de nieuwe huur.

›Mag ik meerdere jaren indexering tegelijk inhalen?

Dat hangt af van de exacte contractsclausule. Sommige clausules staan cumulatieve indexering toe. Andere zetten het recht op indexering na verstrijken van de aanzegtermijn per jaar stop. Lees de precieze formulering en documenteer per jaar wanneer je aanzegde.

›Wat is het verschil met huurverhoging voor woonruimte?

Voor woonruimte gelden wettelijke maxima die jaarlijks door de minister worden vastgesteld, per sector (sociaal, midden, vrij) op basis van de puntentelling volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor bedrijfsruimte geldt contractvrijheid en is CBS-indexering de gangbare basis.

Klaar om te indexeren?

Sla per object het contracttype (7:230a of 7:290) op, plus indexeringsmaand en clausule. De tool genereert een zakelijke aanzeggingsbrief met bedrijfsnaam, KvK en contractsclausule. Aflopende contracten verschijnen automatisch op je dashboard.

Probeer de demo gratis →Andere uitleg lezen

Verwante artikelen

Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Voor concrete juridische vragen rondom zakelijke huur: een huurrecht-advocaat of gespecialiseerde adviseur.

Huurverhoging zakelijk 2026: indexering bedrijfsruimte volgens 7:230a en 7:290 BW.