Zakelijk vastgoed
Huurverhoging bedrijfspand 2026: de CBS-indexatie van zakelijke huur berekenen (7:230a en 7:290 BW).
Bijgewerkt:
Bedrijfsruimte heeft geen WWS-puntensysteem en geen wettelijk maximum verhogingspercentage. Wat geldt is het contract, meestal een jaarlijkse indexering op de contractsverjaardag met de CBS-consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens. Hieronder de indexatiepercentages voor 2026, 2025 en 2024 per peilmaand, een calculator, en wat er in de clausule en de aanzegging moet staan.
Direct rekenen voor jouw pand?
Sla je contract, CPI-clausule en peilmaand op. De tool berekent de verhoging en genereert een aanzeggingsbrief met bedrijfsnaam en KvK.
Start de check gratis →Huurverhoging bedrijfspand 2026
Voor een indexatie per 1 januari 2026 met de meest voorkomende clausule (peilmaand september, dus september 2025 gedeeld door september 2024) is de verhoging 3,2%: 100,97 / 97,86 = 1,032. Contracten die met jaarcijfers rekenen, gebruiken het jaargemiddelde over 2025: 3,2%.
De cijfers voor september tot en met december 2026 publiceert het CBS steeds in de eerste helft van de maand erna. Een indexatie per 1 januari 2027 (peilmaand september 2026) kun je dus begin oktober 2026 uitrekenen.
Ligt je peilmaand in 2026, dan geldt het cijfer van die maand:
| Peilmaand 2026 | Indexcijfer (2025=100) | Jaar-op-jaar |
|---|---|---|
| januari | 99,99 | 2,4% |
| februari | 101,02 | 2,4% |
| maart | 101,75 | 2,7% |
| april | 102,91 | 2,8% |
| mei | 103,01 | 3,5% |
| juni | 102,39 | 2,9% |
| juli | 104,07 | 3,2% |
| augustus | 104,36 | 3,3% |
| september | – | nog niet gepubliceerd |
| oktober | – | nog niet gepubliceerd |
| november | – | nog niet gepubliceerd |
| december | – | nog niet gepubliceerd |
Huurverhoging bedrijfspand 2025
Voor een indexatie per 1 januari 2025 met de meest voorkomende clausule (peilmaand september, dus september 2024 gedeeld door september 2023) is de verhoging 3,5%: 97,86 / 94,56 = 1,035. Contracten die met jaarcijfers rekenen, gebruiken het jaargemiddelde over 2024: 3,3%.
Een rustig jaar: elke peilmaand van 2025 lag tussen de 2,8 en de 4,0 procent. Wie in 2025 vergat te indexeren, kijkt in de clausule of een inhaalslag is toegestaan (zie verderop).
Ligt je peilmaand in 2025, dan geldt het cijfer van die maand:
| Peilmaand 2025 | Indexcijfer (2025=100) | Jaar-op-jaar |
|---|---|---|
| januari | 97,60 | 3,3% |
| februari | 98,67 | 3,7% |
| maart | 99,09 | 3,6% |
| april | 100,10 | 4,0% |
| mei | 99,53 | 3,2% |
| juni | 99,49 | 3,0% |
| juli | 100,87 | 2,9% |
| augustus | 101,06 | 2,8% |
| september | 100,97 | 3,2% |
| oktober | 101,37 | 3,1% |
| november | 100,51 | 2,8% |
| december | 100,73 | 2,9% |
Huurverhoging bedrijfspand 2024
Voor een indexatie per 1 januari 2024 met de meest voorkomende clausule (peilmaand september, dus september 2023 gedeeld door september 2022) is de verhoging 0,2%: 94,56 / 94,35 = 1,002. Contracten die met jaarcijfers rekenen, gebruiken het jaargemiddelde over 2023: 3,8%.
In 2023 daalde de inflatie snel: van 7,6 procent in januari naar 0,2 procent in september en min 0,4 procent in oktober. Voor de indexatie per 1 januari 2024 maakte de peilmaand in het contract dus een groot verschil, en zo verklaar je ook waarom het jaargemiddelde over 2023 zo veel hoger ligt dan het septembercijfer.
Ligt je peilmaand in 2024, dan geldt het cijfer van die maand:
| Peilmaand 2024 | Indexcijfer (2025=100) | Jaar-op-jaar |
|---|---|---|
| januari | 94,52 | 3,2% |
| februari | 95,14 | 2,8% |
| maart | 95,61 | 3,1% |
| april | 96,23 | 2,7% |
| mei | 96,44 | 2,7% |
| juni | 96,60 | 3,2% |
| juli | 98,02 | 3,7% |
| augustus | 98,33 | 3,6% |
| september | 97,86 | 3,5% |
| oktober | 98,34 | 3,5% |
| november | 97,77 | 4,0% |
| december | 97,88 | 4,1% |
Bron: CBS StatLine, tabel 86141NED, CPI alle bestedingen 2025=100, tot en met augustus 2026. De kolom jaar-op-jaar is het gepubliceerde CBS-cijfer, afgerond op één decimaal. Rekent je contract met de indexcijfers zelf, dan kan de uitkomst een tiende procent afwijken; de calculator hieronder rekent zoals het CBS: met de indexcijfers en een factor op drie decimalen.
Bereken de huurverhoging van je bedrijfspand
Kies de peilmaand uit je contract en vul de huidige huur in. De calculator deelt het CBS-indexcijfer van die maand door dat van dezelfde maand een jaar eerder en past de factor toe op de huur. Staat in je contract een andere reeks of de vastenoemermethode, kies dan “zelf indexcijfers invoeren”.
Kale huur, zonder btw en servicekosten, zoals het contract die noemt.
De maand die je contract aanwijst, meestal vier maanden vóór de ingangsdatum van de nieuwe huur. De noemer is dezelfde maand een jaar eerder (jaar-op-jaarmethode, CPI alle huishoudens).
Welke maanden en welke reeks je contract precies bedoelt, en het verschil tussen jaar-op-jaar en vaste noemer, staat in huurindexatie berekenen met CBS-cijfers.
Wanneer mag je zakelijke huur verhogen?
Voor zakelijke huur geldt contractvrijheid binnen de grenzen van Burgerlijk Wetboek boek 7 en de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW). Drie basisregels:
- Geen wettelijk maximum verhogingspercentage. Wat het contract bepaalt, geldt.
- Indexering meestal via CBS CPI alle huishoudens. Vaste percentages of combinatieclausules (CPI plus opslag) mogen ook, mits contractueel afgesproken.
- Aanzegging is verplicht. De termijn en vorm volgen uit het contract.
De discussie in Den Haag gaat over uitbreiding van bescherming voor kleine ondernemers in 7:290-ruimte. Per juli 2026 is er nog geen concrete wetswijziging. Houd voor actualiteit rijksoverheid.nl/onderwerpen/huren aan. Wat er wel en niet veranderde, staat in wetswijzigingen huur bedrijfspanden.
Twee categorieën bedrijfsruimte: 7:230a versus 7:290 BW
In het Burgerlijk Wetboek (boek 7) wordt onderscheid gemaakt tussen twee categorieën bedrijfsruimte, met flink verschillende regimes:
Art. 7:230a BW: kantoor, opslag, overig
Geldt voor bedrijfsruimte die niet onder 7:290 valt: kantoorruimte, opslagloodsen, garages, parkeerplaatsen, gymzalen, dansscholen. Kenmerken:
- Meer contractsvrijheid voor verhuurder en huurder
- Geen verplichte minimumduur van het contract
- Beperkte ontruimingsbescherming voor de huurder
- Indexering volgens contractsbepaling, meestal CPI, vaste percentages toegestaan
Art. 7:290 BW: winkel, horeca, ambacht
Strikt afgebakende categorie voor middenstandsbedrijfsruimte: winkels, horeca, restaurants, kappers, bakkers, ambachtelijke bedrijven. Kenmerken:
- Verhoogde bescherming voor de huurder, vergelijkbaar met (maar niet identiek aan) woningbescherming
- Standaard 5-jarige contracten, met automatische verlenging naar 5 jaar
- Indexering volgens contract, rechter kan in gevallen toetsen
- Na 10 jaar mag de huurder onder voorwaarden de huurprijs heronderhandelen via de nadere huurprijsvaststelling (art. 7:303 BW)
Indexeren met CBS CPI: welk cijfer kies je?
Vrijwel elke zakelijke huurovereenkomst indexeert op basis van een CBS-cijfer. Er zijn meerdere reeksen. Kijk in je contract welke exact van toepassing is voor je aan de slag gaat.
CPI alle huishoudens (meest gebruikt)
Standaard in het ROZ-modelcontract. Meet de gemiddelde prijsstijging van consumentenuitgaven in Nederland. Meestal opgebouwd op basis 2015=100 of 2023=100, afhankelijk van de contractperiode. Het exacte basisjaar en de peilmaand staan in de indexeringsbepaling.
CPI afgeleid en CPI werknemers laag
Bij oudere contracten kom je ook CPI afgeleid tegen. Voor winkelverhuur zie je incidenteel CPI werknemers laag. Beide zijn minder gangbaar dan CPI alle huishoudens en leveren een iets ander percentage op. Neem geen aanname: check letterlijk wat er in je overeenkomst staat.
Stap voor stap, met de maanden en methodes die het CBS hanteert: huurindexatie berekenen met CBS-cijfers.
Rekenvoorbeeld
Contract met indexering per 1 september 2026, peilmaand mei (vier maanden vóór de ingangsdatum), jaar-op-jaarmethode:
- Huidige huur: € 3.200 per maand
- CPI mei 2025 (noemer): 99,53
- CPI mei 2026 (teller): 103,01
- Factor: 103,01 / 99,53 = 1,035, dus 3,5%
- Nieuwe huur per 1 september 2026: € 3.200 × 1,035 = € 3.312,00 per maand
Echte CBS-cijfers (tabel 86141NED, 2025=100). Controleer voor je aanzegt of je contract dezelfde reeks, maanden en methode voorschrijft.
De indexeringsclausule ontleed
Drie typen clausules die je in de praktijk tegenkomt:
- Vaste percentage-clausule. Bijvoorbeeld 2,5 % per jaar, ongeacht CPI. Voordeel: voorspelbaar. Nadeel bij hoge inflatie: verhuurder loopt achter.
- CBS CPI-clausule. Volgt de gepubliceerde prijsindex. Standaardvorm in ROZ. Voordeel: volgt de markt. Nadeel: in inflatiepieken kan het percentage voor huurders zwaar uitpakken.
- Combinatieclausule. CPI plus een vast opslagje (bijvoorbeeld +1 %) of CPI met een minimum en maximum (bijvoorbeeld min. 2 %, max. 6 %). Vaak gebruikt in retail.
Zonder clausule kun je alleen verhogen met instemming van de huurder, of (bij 7:290) via de rechter.
Contractsverjaardag: het peilmoment
De ingangsdatum van het contract is meestal het anker voor de jaarlijkse indexering. Indexeer je op 1 september omdat het contract op 1 september is ingegaan, dan is de peilmaand veelal juli. Twee maanden vóór de ingangsdatum, zodat het CBS-cijfer op dat moment al gepubliceerd is.
Terugwerkende kracht is niet toegestaan als de aanzegtermijn is verstreken. Zeg dus op tijd aan, dat scheelt discussie.
Aanzegging: vormvereisten en termijnen
Wat in het contract staat bepaalt de vorm en termijn. Vaak: minimaal één maand vóór de ingangsdatum, soms twee tot drie maanden. Zorg dat de brief in ieder geval bevat:
- Verwijzing naar de indexeringsbepaling in het contract
- De basis- en peil-CPI met bron (CBS) en peilmaanden
- De berekening (oude huur × factor)
- De nieuwe huurprijs en de ingangsdatum
- Een betalingsinstructie als er automatische incasso loopt
Aangetekend versturen is niet altijd verplicht, maar wel aan te raden voor 7:290. Voor 7:230a is e-mail met leesbevestiging in de praktijk vaak voldoende, mits het contract dat toestaat.
Nadere huurprijsvaststelling (7:303 BW)
Alleen voor 7:290-bedrijfsruimte, en pas na afloop van de eerste overeengekomen huurperiode (meestal na 5 of 10 jaar). De verhuurder of de huurder kan via de rechter om vaststelling van een nieuwe huurprijs vragen, op basis van huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving over de laatste vijf jaar.
Dit is een aparte procedure, los van de jaarlijkse indexering. In de praktijk gaan partijen vaak eerst met deskundigen (BHAC) om tafel voor een gedragen advies, dan pas naar de rechter.
Verschil met woonruimte in het kort
Woonruimte is in Nederland streng gereguleerd via het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en jaarlijkse maxima per sector. Bij bedrijfsruimte is er contractvrijheid en volg je CBS-indexering.
Veelgemaakte fouten
- Verkeerde CBS-reeks kiezen (CPI alle huishoudens versus CPI afgeleid geeft afwijkende percentages)
- Aanzegtermijn missen en dan alsnog terugwerkend willen indexeren
- Indexering optellen bij een marktcorrectie zonder juridische basis
- Voor 7:290-ruimte een percentage hanteren dat ver buiten de CPI-bandbreedte ligt, zonder onderbouwing
Veelgestelde vragen
›Wat is het CBS-indexatiepercentage voor een bedrijfspand in 2026?
Bij de meest voorkomende clausule, een aanpassing per 1 januari 2026 met peilmaand september 2025, is de indexatie 3,2%: CPI september 2025 (100,97) gedeeld door september 2024 (97,86) geeft factor 1,032. Het jaargemiddelde over 2025 is 3,2%. Voor een andere peilmaand geldt het cijfer van die maand, zie de tabel per jaar op deze pagina.
›Wat is de maximale huurverhoging voor bedrijfsruimte in 2026?
Er geldt geen wettelijk maximum voor zakelijke huur. De verhoging wordt bepaald door de indexeringsclausule in het contract, doorgaans de CBS Consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens. Ontbreekt zo'n clausule, dan is verhoging alleen mogelijk met instemming van de huurder, of via de nadere huurprijsvaststelling bij 7:290-bedrijfsruimte.
›Welk CBS-cijfer moet ik gebruiken?
In standaardcontracten (ROZ-model) staat vrijwel altijd CPI alle huishoudens. Kijk in de indexeringsbepaling van je huurovereenkomst welke reeks en welk basisjaar exact zijn afgesproken. Gebruik daarna de meest recente publicatie op cbs.nl om het percentage te berekenen.
›Kan ik huur verhogen zonder indexeringsclausule?
Alleen met instemming van de huurder, of via een gerechtelijke procedure. Bij 7:290-bedrijfsruimte (winkel, horeca, ambacht) kun je na afloop van de eerste huurperiode een nadere huurprijsvaststelling vragen op basis van artikel 7:303 BW, gebaseerd op marktconforme referentiehuren van vergelijkbare panden.
›Wanneer moet ik een huurverhoging aanzeggen?
De aanzegtermijn staat in het contract, doorgaans één tot drie maanden vóór de ingangsdatum. Vermeld in de brief het oude huurbedrag, het nieuwe bedrag, het toegepaste percentage, het gebruikte CBS-cijfer met basis- en peildatum, en de ingangsdatum van de nieuwe huur.
›Mag ik meerdere jaren indexering tegelijk inhalen?
Dat hangt af van de exacte contractsclausule. Sommige clausules staan cumulatieve indexering toe. Andere zetten het recht op indexering na verstrijken van de aanzegtermijn per jaar stop. Lees de precieze formulering en documenteer per jaar wanneer je aanzegde.
›Wat is het verschil met huurverhoging voor woonruimte?
Voor woonruimte gelden wettelijke maxima die jaarlijks door de minister worden vastgesteld, per sector (sociaal, midden, vrij) op basis van de puntentelling volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor bedrijfsruimte geldt contractvrijheid en is CBS-indexering de gangbare basis.
Klaar om te indexeren?
Sla per object het contracttype (7:230a of 7:290) op, plus indexeringsmaand en clausule. De tool genereert een zakelijke aanzeggingsbrief met bedrijfsnaam, KvK en contractsclausule. Aflopende contracten verschijnen automatisch op je dashboard.
Verwante artikelen
- Wat veranderde er met de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024? (woningen)
- WWS-punten berekenen: puntentelling, tabel en calculator (woningen)
- Middenhuur sinds 1 juli 2024: wat verandert er voor verhuurders?
- Huurindexatie berekenen met de CBS-consumentenprijsindex
- Wetswijzigingen huur bedrijfspanden: wat verandert er in 2026?
Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Voor concrete juridische vragen rondom zakelijke huur: een huurrecht-advocaat of gespecialiseerde adviseur.