Woningwaarderingsstelsel
WWS-punten tabel 2026: van punten naar maximale huurprijs
Bijgewerkt:
Het aantal WWS-punten van een zelfstandige woning bepaalt de maximale kale huurprijs en daarmee de sector. Hieronder staat de volledige tabel voor 2026, van 40 tot en met 250 punten, precies zoals die in de wet staat. Weet je het puntentotaal nog niet? Doe eerst de gratis WWS-check.
De grenzen in het kort
| Sector | Punten | Maximale kale huurprijs |
|---|---|---|
| Sociale huur | t/m 143 | € 932,93 |
| Middenhuur | 144 t/m 186 | € 1.228,07 |
| Vrije sector | 187 of meer | geen wettelijk maximum |
De bedragen gelden voor de kale huur: zonder servicekosten, gas, water en licht. De middenhuur-regels gelden voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Voor monumenten en voor nieuwbouw in de middenhuur mag een opslag op de maximale huurprijs gelden, zie wijziging woningwaarderingsstelsel.
De volledige tabel voor 2026
Zoek het aantal punten van je woning op en lees de maximale kale huurprijs af. Zit je woning tussen twee rijen in, dan geldt het aantal punten na afronding volgens de puntentelling.
| Punten | Maximale kale huurprijs | Sector |
|---|---|---|
| 40 | € 250,26 | Sociale huur |
| 41 | € 256,53 | Sociale huur |
| 42 | € 262,75 | Sociale huur |
| 43 | € 269,02 | Sociale huur |
| 44 | € 275,27 | Sociale huur |
| 45 | € 281,50 | Sociale huur |
| 46 | € 287,78 | Sociale huur |
| 47 | € 294,03 | Sociale huur |
| 48 | € 300,29 | Sociale huur |
| 49 | € 306,54 | Sociale huur |
| 50 | € 312,80 | Sociale huur |
| 51 | € 319,02 | Sociale huur |
| 52 | € 325,30 | Sociale huur |
| 53 | € 331,54 | Sociale huur |
| 54 | € 337,80 | Sociale huur |
| 55 | € 344,05 | Sociale huur |
| 56 | € 350,35 | Sociale huur |
| 57 | € 356,53 | Sociale huur |
| 58 | € 362,79 | Sociale huur |
| 59 | € 369,09 | Sociale huur |
| 60 | € 375,32 | Sociale huur |
| 61 | € 381,55 | Sociale huur |
| 62 | € 387,83 | Sociale huur |
| 63 | € 394,06 | Sociale huur |
| 64 | € 400,32 | Sociale huur |
| 65 | € 406,58 | Sociale huur |
| 66 | € 412,85 | Sociale huur |
| 67 | € 419,10 | Sociale huur |
| 68 | € 425,33 | Sociale huur |
| 69 | € 431,56 | Sociale huur |
| 70 | € 437,81 | Sociale huur |
| 71 | € 444,09 | Sociale huur |
| 72 | € 450,36 | Sociale huur |
| 73 | € 456,57 | Sociale huur |
| 74 | € 462,86 | Sociale huur |
| 75 | € 469,09 | Sociale huur |
| 76 | € 475,36 | Sociale huur |
| 77 | € 481,60 | Sociale huur |
| 78 | € 487,89 | Sociale huur |
| 79 | € 494,10 | Sociale huur |
| 80 | € 500,38 | Sociale huur |
| 81 | € 507,22 | Sociale huur |
| 82 | € 514,08 | Sociale huur |
| 83 | € 520,96 | Sociale huur |
| 84 | € 527,81 | Sociale huur |
| 85 | € 534,70 | Sociale huur |
| 86 | € 541,56 | Sociale huur |
| 87 | € 548,41 | Sociale huur |
| 88 | € 555,29 | Sociale huur |
| 89 | € 562,13 | Sociale huur |
| 90 | € 569,03 | Sociale huur |
| 91 | € 575,87 | Sociale huur |
| 92 | € 582,71 | Sociale huur |
| 93 | € 589,61 | Sociale huur |
| 94 | € 596,45 | Sociale huur |
| 95 | € 603,32 | Sociale huur |
| 96 | € 610,19 | Sociale huur |
| 97 | € 617,08 | Sociale huur |
| 98 | € 623,94 | Sociale huur |
| 99 | € 630,82 | Sociale huur |
| 100 | € 637,67 | Sociale huur |
| 101 | € 644,53 | Sociale huur |
| 102 | € 651,36 | Sociale huur |
| 103 | € 658,24 | Sociale huur |
| 104 | € 665,12 | Sociale huur |
| 105 | € 671,95 | Sociale huur |
| 106 | € 678,85 | Sociale huur |
| 107 | € 685,70 | Sociale huur |
| 108 | € 692,56 | Sociale huur |
| 109 | € 699,44 | Sociale huur |
| 110 | € 706,32 | Sociale huur |
| 111 | € 713,20 | Sociale huur |
| 112 | € 720,05 | Sociale huur |
| 113 | € 726,90 | Sociale huur |
| 114 | € 733,79 | Sociale huur |
| 115 | € 740,66 | Sociale huur |
| 116 | € 747,51 | Sociale huur |
| 117 | € 754,37 | Sociale huur |
| 118 | € 761,21 | Sociale huur |
| 119 | € 768,08 | Sociale huur |
| 120 | € 774,94 | Sociale huur |
| 121 | € 781,85 | Sociale huur |
| 122 | € 788,71 | Sociale huur |
| 123 | € 795,56 | Sociale huur |
| 124 | € 802,44 | Sociale huur |
| 125 | € 809,30 | Sociale huur |
| 126 | € 816,14 | Sociale huur |
| 127 | € 823,02 | Sociale huur |
| 128 | € 829,94 | Sociale huur |
| 129 | € 836,74 | Sociale huur |
| 130 | € 843,62 | Sociale huur |
| 131 | € 850,49 | Sociale huur |
| 132 | € 857,33 | Sociale huur |
| 133 | € 864,24 | Sociale huur |
| 134 | € 871,06 | Sociale huur |
| 135 | € 877,97 | Sociale huur |
| 136 | € 884,79 | Sociale huur |
| 137 | € 891,67 | Sociale huur |
| 138 | € 898,56 | Sociale huur |
| 139 | € 905,39 | Sociale huur |
| 140 | € 912,26 | Sociale huur |
| 141 | € 919,14 | Sociale huur |
| 142 | € 925,98 | Sociale huur |
| 143 | € 932,93 | Sociale huur (bovengrens) |
| 144 | € 939,73 | Middenhuur |
| 145 | € 946,61 | Middenhuur |
| 146 | € 953,45 | Middenhuur |
| 147 | € 960,33 | Middenhuur |
| 148 | € 967,18 | Middenhuur |
| 149 | € 974,05 | Middenhuur |
| 150 | € 980,91 | Middenhuur |
| 151 | € 987,78 | Middenhuur |
| 152 | € 994,63 | Middenhuur |
| 153 | € 1.001,50 | Middenhuur |
| 154 | € 1.008,35 | Middenhuur |
| 155 | € 1.015,22 | Middenhuur |
| 156 | € 1.022,07 | Middenhuur |
| 157 | € 1.029,00 | Middenhuur |
| 158 | € 1.035,81 | Middenhuur |
| 159 | € 1.042,73 | Middenhuur |
| 160 | € 1.049,57 | Middenhuur |
| 161 | € 1.056,42 | Middenhuur |
| 162 | € 1.063,32 | Middenhuur |
| 163 | € 1.070,14 | Middenhuur |
| 164 | € 1.077,00 | Middenhuur |
| 165 | € 1.083,88 | Middenhuur |
| 166 | € 1.090,76 | Middenhuur |
| 167 | € 1.097,61 | Middenhuur |
| 168 | € 1.104,46 | Middenhuur |
| 169 | € 1.111,39 | Middenhuur |
| 170 | € 1.118,23 | Middenhuur |
| 171 | € 1.125,08 | Middenhuur |
| 172 | € 1.131,94 | Middenhuur |
| 173 | € 1.138,85 | Middenhuur |
| 174 | € 1.145,69 | Middenhuur |
| 175 | € 1.152,55 | Middenhuur |
| 176 | € 1.159,40 | Middenhuur |
| 177 | € 1.166,27 | Middenhuur |
| 178 | € 1.173,15 | Middenhuur |
| 179 | € 1.180,01 | Middenhuur |
| 180 | € 1.186,84 | Middenhuur |
| 181 | € 1.193,76 | Middenhuur |
| 182 | € 1.200,61 | Middenhuur |
| 183 | € 1.207,46 | Middenhuur |
| 184 | € 1.214,31 | Middenhuur |
| 185 | € 1.221,21 | Middenhuur |
| 186 | € 1.228,07 | Middenhuur (bovengrens) |
| 187 | € 1.234,92 | Vrije sector |
| 188 | € 1.241,81 | Vrije sector |
| 189 | € 1.248,65 | Vrije sector |
| 190 | € 1.255,53 | Vrije sector |
| 191 | € 1.262,40 | Vrije sector |
| 192 | € 1.269,25 | Vrije sector |
| 193 | € 1.276,12 | Vrije sector |
| 194 | € 1.283,00 | Vrije sector |
| 195 | € 1.289,86 | Vrije sector |
| 196 | € 1.296,70 | Vrije sector |
| 197 | € 1.303,57 | Vrije sector |
| 198 | € 1.310,46 | Vrije sector |
| 199 | € 1.317,28 | Vrije sector |
| 200 | € 1.324,18 | Vrije sector |
| 201 | € 1.331,03 | Vrije sector |
| 202 | € 1.337,89 | Vrije sector |
| 203 | € 1.344,75 | Vrije sector |
| 204 | € 1.351,63 | Vrije sector |
| 205 | € 1.358,50 | Vrije sector |
| 206 | € 1.365,34 | Vrije sector |
| 207 | € 1.372,24 | Vrije sector |
| 208 | € 1.379,09 | Vrije sector |
| 209 | € 1.385,95 | Vrije sector |
| 210 | € 1.392,84 | Vrije sector |
| 211 | € 1.399,69 | Vrije sector |
| 212 | € 1.406,56 | Vrije sector |
| 213 | € 1.413,43 | Vrije sector |
| 214 | € 1.420,28 | Vrije sector |
| 215 | € 1.427,15 | Vrije sector |
| 216 | € 1.433,99 | Vrije sector |
| 217 | € 1.440,86 | Vrije sector |
| 218 | € 1.447,71 | Vrije sector |
| 219 | € 1.454,60 | Vrije sector |
| 220 | € 1.461,49 | Vrije sector |
| 221 | € 1.468,31 | Vrije sector |
| 222 | € 1.475,19 | Vrije sector |
| 223 | € 1.482,05 | Vrije sector |
| 224 | € 1.488,95 | Vrije sector |
| 225 | € 1.495,77 | Vrije sector |
| 226 | € 1.502,67 | Vrije sector |
| 227 | € 1.509,53 | Vrije sector |
| 228 | € 1.516,40 | Vrije sector |
| 229 | € 1.523,28 | Vrije sector |
| 230 | € 1.530,12 | Vrije sector |
| 231 | € 1.536,98 | Vrije sector |
| 232 | € 1.543,85 | Vrije sector |
| 233 | € 1.550,71 | Vrije sector |
| 234 | € 1.557,56 | Vrije sector |
| 235 | € 1.564,46 | Vrije sector |
| 236 | € 1.571,31 | Vrije sector |
| 237 | € 1.578,17 | Vrije sector |
| 238 | € 1.585,01 | Vrije sector |
| 239 | € 1.591,91 | Vrije sector |
| 240 | € 1.598,76 | Vrije sector |
| 241 | € 1.605,64 | Vrije sector |
| 242 | € 1.612,52 | Vrije sector |
| 243 | € 1.619,36 | Vrije sector |
| 244 | € 1.626,24 | Vrije sector |
| 245 | € 1.633,10 | Vrije sector |
| 246 | € 1.639,96 | Vrije sector |
| 247 | € 1.646,78 | Vrije sector |
| 248 | € 1.653,70 | Vrije sector |
| 249 | € 1.660,54 | Vrije sector |
| 250 | € 1.667,40 | Vrije sector |
Bron: Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I, bedragen geïndexeerd per 1 januari 2026. Onder de 40 punten en boven de 250 punten kent de tabel geen bedragen: daar geldt respectievelijk het laagste bedrag en de vrije sector.
Waar komen die punten vandaan?
De punten komen uit het woningwaarderingsstelsel. Dit zijn de zwaarstwegende categorieën, met wat ze opleveren:
| Categorie | Waardering |
|---|---|
| Oppervlakte van vertrekken | 1 punt per m² |
| Overige ruimten (berging, zolder, garage) | 0,75 punt per m² |
| Verwarming | 2 punten per verwarmd vertrek, 1 punt per overige ruimte (maximaal 4) |
| Verkoeling (bij een voorziening die ook verwarmt) | 1 punt per vertrek, maximaal 2 |
| Energielabel | 62 punten (A++++) tot 15 minpunten (label G) |
| Keuken, sanitair en voorzieningen | punten per voorziening, volgens vaste lijsten |
| Privé-buitenruimte | 2 punten plus 0,35 punt per m², maximaal 15; geen buitenruimte is 5 minpunten |
| WOZ-waarde | 1 punt per € 16.954, plus de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268 |
Stap voor stap optellen doe je in WWS-punten berekenen. De punten per energielabel staan in WWS-punten per energielabel. Komt een woning door de WOZ-punten boven de 186 uit, dan telt de WOZ-waarde voor maximaal 33 procent van het totaal mee, zie de WOZ-cap.
Wat als de huur boven het maximum ligt?
Bij sociale huur en middenhuur kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Die kijkt naar de puntentelling en kan de huurprijs verlagen tot het maximum dat bij het puntentotaal hoort. Voor de verhuurder is het dus niet vrijblijvend: een te hoge huur kan met terugwerkende kracht worden rechtgezet.
Veelgestelde vragen
›Wat is de maximale huurprijs bij 143 punten?
Bij 143 punten is de maximale kale huurprijs € 932,93 per maand. Dat is meteen de bovengrens van de sociale huur: tot en met 143 punten valt een zelfstandige woning in die sector.
›Vanaf hoeveel punten valt een woning in de vrije sector?
Vanaf 187 punten. Tot en met 143 punten is het sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur (maximaal € 1.228,07 kale huur), en daarboven de vrije sector zonder maximale huurprijs.
›Geldt deze tabel ook voor kamers?
Nee. Deze tabel is voor zelfstandige woningen: een woning met een eigen toegang, keuken en toilet. Voor onzelfstandige woonruimte (kamers) geldt een eigen puntensysteem en een eigen tabel, bijlage II van dezelfde regeling.
›Wanneer verandert de tabel?
De bedragen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Het aantal punten van een woning verandert daar niet door; alleen het bedrag dat bij dat aantal punten hoort.
›Mag de huur hoger zijn dan het bedrag in de tabel?
Bij sociale huur en middenhuur is het bedrag uit de tabel het wettelijke maximum voor de kale huur. Voor de vrije sector geldt geen maximum, maar of een woning in de vrije sector valt, hangt wél af van het puntentotaal. Voor monumenten en nieuwbouw in de middenhuur gelden opslagen op de maximale huurprijs.
Van puntentotaal naar verstuurde brief
Doe eerst de gratis WWS-check voor een schatting van het puntentotaal en de sector, zonder account. Met een gratis account rekent de tool de huurverhoging uit met het maximum voor die sector, stelt de aanzeggingsbrief op en verstuurt hem per e-mail (gratis) of per post.
Verwante uitleg
- Wat zijn WWS-punten?
- WWS-punten berekenen: stap voor stap
- WWS-punten per energielabel
- Wijziging woningwaarderingsstelsel sinds 2024
- Huurverhoging berekenen 2026
Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Voor twijfel over een concreet geval: de Huurcommissie of een huurrecht-advocaat.