Woningwaarderingsstelsel

WWS-punten berekenen: de puntentelling van een huurwoning stap voor stap

Bijgewerkt: september 2026

De puntentelling is een optelsom: elke categorie levert punten op, en het totaal bepaalt de sector en de maximale kale huurprijs. Hieronder loop je de acht stappen langs, met de puntwaarden zoals ze in het Besluit huurprijzen woonruimte staan.

Liever niet zelf optellen?

De gratis WWS-check doet de optelsom voor je: oppervlakte, energielabel en voorzieningen invullen, en je ziet direct het puntentotaal plus de sector. Geen account, geen e-mailadres.

Open de WWS-calculator →

1
Meet de vertrekken
Woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer leveren 1 punt per m² op. Meet per vertrek de vloeroppervlakte en tel die op.
2
Tel de overige ruimten mee
Berging, zolder en garage tellen voor 0,75 punt per m². Verkeersruimten zoals een gang tellen in deze categorie niet mee.
3
Verwarming en verkoeling
2 punten per verwarmd vertrek, 1 punt per verwarmde overige ruimte (samen maximaal 4 punten). Heeft een voorziening naast verwarmen ook een koelfunctie, dan levert dat 1 punt per vertrek op, maximaal 2.
4
Zoek het energielabel op
Het label weegt zwaar: van 62 punten bij A++++ tot 15 minpunten bij label G. Een eengezinswoning krijgt voor de betere labels meer punten dan een appartement. De volledige tabel staat in WWS-punten per energielabel.
5
Keuken, sanitair en voorzieningen
Deze categorieën gaan via vaste lijsten: de lengte van het aanrecht, het aantal toiletten, wastafels en badkamers, en extra voorzieningen. Sinds 2024 wordt hier niet meer met investeringsbedragen gerekend, maar met vaste puntwaarden per voorziening.
6
Buitenruimte
Een privé-balkon of tuin levert 2 punten plus 0,35 punt per m² op, met een maximum van 15 punten voor deze categorie. Gemeenschappelijke buitenruimte telt voor 0,75 punt per m², gedeeld door het aantal adressen dat er toegang toe heeft. Helemaal geen buitenruimte betekent 5 minpunten.
7
Reken de WOZ-waarde om
De WOZ telt via twee sommen mee: 1 punt per € 16.954 van de WOZ-waarde, plus de WOZ-waarde gedeeld door het aantal m² en daarna gedeeld door € 268. Die bedragen gelden voor WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2025. Is er geen WOZ-waarde, dan geldt een minimumwaarde van € 85.806.
8
Tel op en lees de huurprijs af
Tel alle punten bij elkaar op. Komt het totaal op 187 punten of hoger, controleer dan de WOZ-cap: de WOZ mag dan hooguit 33 procent van het totaal uitmaken. Zoek het eindtotaal daarna op in de puntentabel.

Voorbeeld: een rijtjeshuis van 95 m²

Een eengezinswoning met 85 m² aan vertrekken, 10 m² berging, vier verwarmde vertrekken, energielabel B, een tuin van 40 m² en een WOZ-waarde van € 320.000 komt zo uit op:

Vertrekken: 85 m² × 1 = 85 punten
Berging: 10 m² × 0,75 = 7,5 punten
Verwarming: 4 vertrekken × 2 = 8 punten
Energielabel B (eengezins): 34 punten
Buitenruimte: 2 + (40 × 0,35) = 16, afgetopt op 15 punten
WOZ-waarde: € 320.000 ÷ € 16.954 = 18,9 punten, plus (€ 320.000 ÷ 95 m²) ÷ € 268 = 12,6 punten

Samen met keuken en sanitair komt zo'n woning ruim boven de 143 punten uit en valt daarmee in de middenhuur of de vrije sector. Precies op de grens? Dan loont het om de telling na te laten kijken, want één punt scheelt een hele sector.

Waar gaat het vaak mis?

Verkeersruimten meetellen als vertrek of overige ruimte.
Rekenen met een verlopen energielabel; dan geldt de waardering op bouwjaar.
De WOZ-waarde per m² vergeten: dat is een tweede, aparte optelling naast de totale WOZ-waarde.
De WOZ-cap negeren bij woningen die net boven de 186 punten uitkomen.
Een telling van vóór 1 juli 2024 hergebruiken; energielabel en buitenruimte tellen sindsdien anders.

Veelgestelde vragen

›Hoe bereken ik de WWS-punten van mijn woning?

Je telt de punten van alle categorieën bij elkaar op: oppervlakte van de vertrekken (1 punt per m²), overige ruimten (0,75 punt per m²), verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en de WOZ-waarde. Het totaal bepaalt de sector en de maximale kale huurprijs.

›Tellen zolder, berging en garage mee?

Ja, maar lichter dan de woonvertrekken: overige ruimten leveren 0,75 punt per m² op. Verkeersruimten zoals een gang of trapopgang tellen niet mee in die categorie.

›Wat als er geen geldig energielabel is?

Dan wordt de energieprestatie bepaald op basis van het bouwjaar, en dat valt meestal lager uit. Een woning uit 1976 of eerder wordt zonder geldig label gewaardeerd als label G: 15 minpunten.

›Hoeveel punten heb ik nodig voor de vrije sector?

Vanaf 187 punten valt een zelfstandige woning in de vrije sector. Tot en met 143 punten is het sociale huur (maximaal € 932,93 kale huur), daartussen middenhuur (maximaal € 1.228,07).

›Is een zelf berekende puntentelling bindend?

Nee. Een eigen telling is een schatting waarmee je weet in welke richting je zit. Bij een geschil kijkt de Huurcommissie naar de officiële puntentelling, inclusief meetinstructies en afrondingsregels.

Van puntentelling naar verstuurde aanzegging

Doe de gratis WWS-check voor het puntentotaal en de sector, zonder account. Met een gratis account rekent de tool daarna de huurverhoging uit, stelt de brief op en verstuurt hem per e-mail (gratis) of per post.

Doe de huurprijscheck →Gratis account aanmaken

Verwante uitleg

Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een toetsbare puntentelling: de huurprijscheck van de Huurcommissie.