Woningwaarderingsstelsel
Wijziging woningwaarderingsstelsel: wat is er nieuw sinds 2024?
Bijgewerkt:
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is per 1 juli 2024 aangepast met de Wet betaalbare huur. Energielabels wegen zwaarder, met minpunten voor E, F en G; de WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten; buitenruimte telt per vierkante meter; en monumenten krijgen een procentuele opslag in plaats van punten. Sindsdien worden de bedragen in het stelsel elk jaar per 1 januari geïndexeerd.
Wat is er veranderd aan het WWS per 1 juli 2024?
Het aangepaste WWS staat in het Besluit huurprijzen woonruimte. De belangrijkste wijzigingen op een rij:
| Onderdeel | Vóór 1 juli 2024 | Sinds 1 juli 2024 |
|---|---|---|
| Sectoren | Twee sectoren: sociale huur en vrije sector | Drie sectoren: sociaal t/m 143 punten, middenhuur 144 t/m 186, vrije sector vanaf 187 |
| Energielabel | A++++ 52 punten, G 0 punten (eengezinswoning) | A++++ 62 punten, E, F en G minpunten: 5, 9 en 15 eraf |
| WOZ-cap | Maximering vanaf 142 punten | Vanaf 187 punten, WOZ maximaal 33% van het totaal; zakt de woning daardoor terug, dan 186 punten |
| Privé-buitenruimte | 2 punten per 25 m² | 2 punten plus 0,35 punt per m² |
| Gemeenschappelijke buitenruimte | Niet gewaardeerd | 0,75 punt per m², gedeeld door het aantal adressen met toegang |
| Rijksmonument | 50 punten | 35% opslag op de maximale huurprijs (contracten vanaf 1 juli 2024) |
| Beschermd stads- of dorpsgezicht | Maximaal 15% opslag | Forfaitair 5% opslag, voor woningen gebouwd vóór 1965 |
| Voorzieningen | Deels gewaardeerd op investeringsbedrag | Vaste waardering via limitatieve lijsten |
Bron: Volkshuisvesting Nederland, Aanpassingen van het WWS en Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I.
Energielabel: meer punten voor groen, minpunten voor E, F en G
Betere labels (B tot en met A++++) leveren sinds 1 juli 2024 meer punten op, slechte labels kosten punten. Zo wordt het verschil in maximale huur tussen een zuinige en een onzuinige woning groter.
| Label | Vóór 1 juli 2024 | Sinds 1 juli 2024 | ||
|---|---|---|---|---|
| Eengezins | Meergezins | Eengezins | Meergezins | |
| A++++ | 52 | 48 | 62 | 58 |
| A+++ | 48 | 44 | 57 | 53 |
| A++ | 44 | 40 | 52 | 48 |
| A+ | 40 | 36 | 47 | 43 |
| A | 36 | 32 | 41 | 37 |
| B | 32 | 28 | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 | 14 | 11 |
| E | 8 | 5 | -5 | -5 |
| F | 4 | 1 | -9 | -9 |
| G | 0 | 0 | -15 | -15 |
Punten voor de rubriek energieprestatie. Het overzicht van Volkshuisvesting Nederland noemt voor label E -4 punten; in de wettekst (Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, rubriek 4) staat -5. De wettekst is leidend.
Voor rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten gelden geen minpunten: een monument met label E, F of G krijgt 0 punten. Alle details, ook voor woningen zonder geldig label, staan in WWS-punten per energielabel.
WOZ-waarde: de cap geldt pas vanaf 187 punten
Vóór de Wet betaalbare huur werd het aandeel van de WOZ-waarde al vanaf 142 punten gemaximeerd. Nu geldt de cap pas als een woning 187 punten of meer haalt: de WOZ-punten mogen dan maximaal 33 procent van het totaal zijn. Valt de woning door die cap terug naar het gereguleerde segment, dan wordt het puntenaantal vastgesteld op 186. Uitleg met rekenvoorbeelden: de WOZ-cap van 33 procent.
Buitenruimte: per vierkante meter
Een privé-buitenruimte levert altijd 2 punten op, plus 0,35 punt per m². Een balkon van 10 m² is dus 5,5 punten waard (2 + 10 × 0,35). Gemeenschappelijke buitenruimte telt sinds 1 juli 2024 ook mee: 0,75 punt per m², gedeeld door het aantal adressen dat er toegang toe heeft. Een gedeeld dakterras van 30 m² voor drie adressen levert per woning 7,5 punt op (0,75 × 30 / 3).
De rubriek buitenruimten levert maximaal 15 punten op. Heeft een woning helemaal geen buitenruimte, dan gaan er 5 punten af.
Monumenten: opslag in plaats van punten
- Rijksmonumenten: de 50 WWS-punten zijn vervangen door een opslag van maximaal 35 procent op de maximale huurprijs. Dit geldt voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend.
- Provinciale en gemeentelijke monumenten: een opslag van maximaal 15 procent.
- Beschermd stads- of dorpsgezicht: de oude opslag van 15 procent is vervangen door een vaste opslag van 5 procent, voor woningen gebouwd vóór 1965 waarvoor geen andere monumentenopslag geldt.
Nieuwbouwopslag voor middenhuur
Nieuwe middenhuurwoningen kunnen gedurende 20 jaar na ingebruikname een opslag van 10 procent op de maximale huurprijs krijgen. Voorwaarden: de woning is na 1 juli 2024 in gebruik genomen en de bouw is gestart vóór 1 januari 2028. Meer over deze sector in middenhuur sinds 1 juli 2024.
Vaste waarderingen in plaats van bonnetjes
Het WWS is ook objectiever gemaakt. Voorzieningen worden niet meer gewaardeerd op basis van investeringsbedragen, maar via vaste lijsten met een vaste puntwaarde. Daarnaast zijn definities en meetinstructies toegevoegd, zodat verhuurder, huurder, gemeente en Huurcommissie op hetzelfde puntentotaal uitkomen.
Wat verandert er elk jaar aan het WWS?
Naast de grote wijziging van 2024 schuiven er elk jaar per 1 januari bedragen mee:
- Maximale huurprijsgrenzen. Per 1 januari 2026 is de bovengrens voor sociale huur (143 punten) € 932,93 per maand en de bovengrens van de middenhuur (186 punten) € 1.228,07 per maand.
- WOZ-bedragen. De WOZ-waarde telt mee via twee delen: de totale WOZ-waarde en de WOZ-waarde per vierkante meter. Voor WOZ-beschikkingen met waardepeildatum 1 januari 2025 geldt in 2026: 1 punt per € 16.954, plus de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268. Voor een beschikking met peildatum 1 januari 2024 zijn dat € 15.329 en € 242.
Bronnen: Volkshuisvesting Nederland, Maximale huurprijsgrenzen en Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, rubriek 11 (geldend vanaf 1 januari 2026). Voor de WOZ-berekening gelden uitzonderingen, onder meer voor woningen tot 40 m² die in 2018 tot en met 2022 zijn gebouwd in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht.
Welke huurprijs bij een puntentotaal hoort, lees je in maximale huurprijs 2026.
Welke wijziging van het WWS komt eraan?
In juli 2025 startte de internetconsultatie van het Besluit aanpassingen regelgeving verhuur. Het ontwerp bevat onder meer:
- een prijsopslag voor woningen waarop de WOZ-cap van toepassing is;
- een zwaardere waardering van kleine rijksmonumenten;
- het schrappen van de 5 minpunten voor een woning zonder buitenruimte;
- tijdelijke huurcontracten voor alle studenten.
De ingangsdatum was oorspronkelijk 1 januari 2026, maar het besluit is nog niet in werking. Volgens de Wetgevingskalender bracht de Raad van State op 12 augustus 2026 advies uit. Tot het besluit in werking treedt, gelden de regels die hierboven staan. De definitieve inhoud kan nog afwijken van het ontwerp.
Bronnen: Rijksoverheid, 15 juli 2025 en Wetgevingskalender, Besluit aanpassingen regelgeving verhuur.
Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
- Maak een nieuwe puntentelling als je laatste telling van vóór 1 juli 2024 is. Vooral energielabel en buitenruimte kunnen flink schuiven. Een eerste schatting maak je met de gratis WWS-calculator; de officiële toets is de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
- Controleer de sector. Een ander puntentotaal kan een woning van sociaal naar midden verschuiven, of andersom.
- Gebruik het maximum van die sector bij de volgende huurverhoging. Zie huurverhoging berekenen 2026.
- Overweeg verduurzaming. Van label D naar label B scheelt bij een eengezinswoning 20 punten (van 14 naar 34).
Veelgestelde vragen
›Wat is er veranderd aan het woningwaarderingsstelsel?
Sinds 1 juli 2024 wegen energielabels zwaarder, krijgen de labels E, F en G minpunten, telt de WOZ-waarde bij 187 punten of meer voor maximaal 33 procent mee, wordt buitenruimte per vierkante meter gewaardeerd en krijgen monumenten een procentuele huurprijsopslag. Deze wijzigingen kwamen met de Wet betaalbare huur.
›Sinds wanneer geldt het nieuwe woningwaarderingsstelsel?
Het aangepaste WWS geldt sinds 1 juli 2024, de datum waarop de Wet betaalbare huur in werking trad. Daarna worden de bedragen in het stelsel elk jaar per 1 januari geïndexeerd, zoals de maximale huurprijsgrenzen en de WOZ-bedragen.
›Gelden de WWS-punten van 2023 nog?
Nee, een puntentelling volgens de regels van vóór 1 juli 2024 is verouderd. Vooral energielabel, buitenruimte, WOZ-waarde en monumentenstatus kunnen nu anders uitvallen, dus wie een oude telling heeft, doet er goed aan die opnieuw te maken.
›Hoeveel minpunten geeft een slecht energielabel?
Sinds 1 juli 2024 levert label E 5 minpunten op, label F 9 en label G 15, voor eengezins- en meergezinswoningen. Rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten krijgen voor deze labels 0 punten in plaats van minpunten.
›Komt er nog een wijziging van het WWS aan?
Ja, het Besluit aanpassingen regelgeving verhuur is in voorbereiding, maar nog niet in werking. Het ontwerp uit 2025 bevat onder meer een prijsopslag bij de WOZ-cap, een hogere waardering van kleine rijksmonumenten en het schrappen van de 5 minpunten voor een woning zonder buitenruimte.
Punten opnieuw tellen, daarna de verhoging
Doe de gratis WWS-check voor een schatting van het puntentotaal en de sector, zonder account. Met een gratis account rekent de tool de huurverhoging uit met het maximum voor die sector, stelt de brief op en verstuurt hem per e-mail (gratis) of per post via PostNL.
Verwante uitleg
- WWS-punten berekenen: puntentelling en tabel
- WWS-punten per energielabel
- Wet betaalbare huur uitgelegd
- WOZ-cap van 33 procent
Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. De volledige puntentelling staat in het Besluit huurprijzen woonruimte; de officiële toets is de Huurprijscheck van de Huurcommissie.