Huurverhoging woning

Huurverhoging berekenen 2026: maximum per sector en rekenvoorbeeld

Bijgewerkt: september 2026

Je berekent een huurverhoging door de huidige kale huur te vermenigvuldigen met het toegestane percentage. In 2026 is dat maximaal 4,1 procent bij sociale huur (per 1 juli), 6,1 procent bij middenhuur en 4,4 procent in de vrije sector (beide per 1 januari). Welk maximum geldt, hangt af van de sector, en dus van het aantal WWS-punten van de woning.

Hoe bereken je een huurverhoging?

De rekensom zelf is kort:

Nieuwe kale huur = huidige kale huur × (1 + percentage)

Het werk zit in de stappen eromheen. Loop ze in deze volgorde door:

Bepaal de sector. Sociale huur tot en met 143 WWS-punten, middenhuur van 144 tot en met 186 punten, vrije sector vanaf 187 punten. Twijfel je? Maak een schatting met de gratis WWS-calculator of lees hoe de puntentelling werkt.
Zoek het maximum voor dat jaar op. Zie de tabel hieronder.
Lees het huurcontract. Bij middenhuur en in de vrije sector kan de huur alleen omhoog als het contract een huurverhogingsbeding bevat. Staat daar een lager percentage in, dan geldt dat lagere percentage.
Reken de nieuwe huur uit over de kale huur, dus zonder servicekosten.
Controleer de maximale huurprijs. Bij sociale huur en middenhuur mag de nieuwe huur niet boven de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel uitkomen. Zie maximale huurprijs 2026.
Stuur het voorstel op tijd. Bij sociale huur minimaal twee maanden voor de ingangsdatum, bij middenhuur en vrije sector volgens het contract.

Wat is de maximale huurverhoging in 2026?

De minister stelt de maxima jaarlijks vast. Voor 2026 zijn ze op 15 december 2025 bekendgemaakt:

Sector	WWS-punten	Maximum 2026	Hoe bepaald
Sociale huur	t/m 143	4,1% per 1 juli 2026; bij een kale huur onder € 350 maximaal € 25	Gemiddelde inflatie van de afgelopen 3 jaar plus 0,5%
Middenhuur	144 t/m 186	6,1% per 1 januari 2026	Cao-loonontwikkeling plus 1%
Vrije sector	187 of meer	4,4% per 1 januari 2026	Laagste van inflatie en cao-loonontwikkeling, plus 1%
Bedrijfsruimte	Geen WWS	Geen wettelijk maximum	Indexeringsclausule in het contract

Bron: Rijksoverheid, 15 december 2025 en Huurcommissie, Huurverhoging per 1 juli 2026.

In de sociale huur gelden voor huurders met een hoger inkomen aparte, inkomensafhankelijke maxima in euro's (in 2026 maximaal € 50 of € 100, afhankelijk van het inkomen). Daarbij stuurt de verhuurder een inkomensindicatie van de Belastingdienst mee. De voorwaarden staan bij de Huurcommissie.

Verhuur je bedrijfsruimte? Daar bepaalt het contract de verhoging, meestal via de CBS-consumentenprijsindex. Zie huurverhoging zakelijk en huurindexatie berekenen met CBS-cijfers.

Rekenvoorbeelden per sector

Sociale huur, per 1 juli 2026

Huidige kale huur: € 780,00
Maximum: 4,1%
Verhoging: € 780,00 × 0,041 = € 31,98
Nieuwe kale huur: € 811,98, mits dat niet boven de maximale huurprijs van de woning volgens het WWS uitkomt

Sociale huur onder € 350

Huidige kale huur: € 320,00
Maximum: € 25 (in plaats van een percentage)
Nieuwe kale huur: maximaal € 345,00

Middenhuur, contract met huurverhogingsbeding

Huidige kale huur: € 1.050,00
Het beding staat een verhoging tot het wettelijke maximum toe: 6,1%
Verhoging: € 1.050,00 × 0,061 = € 64,05
Nieuwe kale huur: € 1.114,05, mits binnen de maximale huurprijs volgens het WWS

Vrije sector

Huidige kale huur: € 1.600,00
Het beding noemt het wettelijke maximum: 4,4%
Verhoging: € 1.600,00 × 0,044 = € 70,40
Nieuwe kale huur: € 1.670,40

Staat in het contract een lager percentage of een vaste formule, dan reken je met die uitkomst, zolang die niet boven het wettelijke maximum komt.

Hoe lang van tevoren moet je de huurverhoging aankondigen?

Sociale huur: minimaal twee maanden. Volgens artikel 7:252 lid 1 BW moet een voorstel tot wijziging van de huurprijs ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk worden gedaan. Schriftelijk betekent per brief of per e-mail. Voor een verhoging per 1 juli moet het voorstel dus uiterlijk op 1 mei zijn gedaan.

Is het voorstel te laat, dan schuift de Huurcommissie de ingangsdatum op naar de eerste van de maand, twee maanden na de datum waarop het voorstel is gedaan. De verhoging gaat dan later in.

Middenhuur en vrije sector: volgens het contract. Hier loopt de verhoging via het huurverhogingsbeding. De wettelijke voorstelprocedure van artikel 7:252 BW geldt voor deze verhogingen niet (artikel 7:247 en 7:247b BW). Termijn en vorm volgen dus uit het contract. Wie ook hier twee maanden aanhoudt, zit in elk geval ruim.

Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 247, 247b en 252 en Rijksoverheid, Welke regels gelden er voor een huurverhoging?

Wat moet er in het huurverhogingsvoorstel staan?

Voor sociale huur schrijft artikel 7:252 lid 2 BW voor dat het voorstel vermeldt:

de geldende huurprijs;
het percentage of het bedrag van de verhoging;
de voorgestelde nieuwe huurprijs;
de ingangsdatum;
hoe en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken, en wat er gebeurt als hij dat niet doet.

Bij middenhuur en vrije sector is de inhoud niet zo precies voorgeschreven. Praktisch: noem het beding uit het contract, de oude en de nieuwe huur, het percentage en de ingangsdatum. Dan kan de huurder de berekening zelf nalopen. De huurder kan binnen vier maanden na de ingangsdatum de Huurcommissie vragen de verhoging te toetsen.

Welke fouten zie je vaak?

Het percentage van de verkeerde sector gebruiken, bijvoorbeeld 6,1% bij een woning die eigenlijk sociale huur is.
Het sociale-huurvoorstel later dan twee maanden vooraf versturen.
Verhogen zonder huurverhogingsbeding bij middenhuur of in de vrije sector.
Uitkomen boven de maximale huurprijs volgens het WWS bij sociale huur of middenhuur.
Het percentage berekenen over de huur inclusief servicekosten.
Vaker dan één keer per twaalf maanden verhogen.

Meer achtergrond over de sectoren staat in Wet betaalbare huur uitgelegd en middenhuur sinds 1 juli 2024.

Veelgestelde vragen

›Hoeveel mag de huur omhoog in 2026?

In 2026 mag de huur maximaal 4,1 procent omhoog bij sociale huur (per 1 juli 2026), 6,1 procent bij middenhuur en 4,4 procent in de vrije sector (beide per 1 januari 2026). Is de kale huur van een sociale huurwoning lager dan € 350, dan is de verhoging maximaal € 25. Bron: Rijksoverheid, 15 december 2025, en de Huurcommissie.

›Hoe bereken ik de nieuwe huur?

Je vermenigvuldigt de huidige kale huur met 1 plus het percentage: bij € 1.000 en 4,4 procent wordt de nieuwe huur € 1.044. Controleer daarna of het huurcontract die verhoging toestaat (middenhuur en vrije sector) en of de nieuwe huur onder de maximale huurprijs volgens het WWS blijft (sociale huur en middenhuur).

›Hoe lang van tevoren moet ik een huurverhoging aankondigen?

Bij sociale huur moet het schriftelijke voorstel minimaal twee maanden vóór de ingangsdatum zijn gedaan (artikel 7:252 BW). Bij middenhuur en in de vrije sector loopt de verhoging via het huurverhogingsbeding in het contract, en volgen termijn en vorm uit dat contract.

›Mag ik de huur verhogen als er niets over in het contract staat?

In de vrije sector en de middenhuur niet: daar kan de huur alleen omhoog als het huurcontract een huurverhogingsbeding bevat. In de sociale huur kan het wel, via een schriftelijk huurverhogingsvoorstel aan de huurder.

›Mag ik een huurverhoging per e-mail sturen?

Ja, de verhuurder moet de huurverhoging schriftelijk melden, en dat mag per brief of per e-mail. Zorg dat je kunt laten zien wanneer en naar wie je het voorstel hebt verstuurd.

›Hoe vaak mag de huur omhoog?

De huur mag maximaal één keer per twaalf maanden worden verhoogd. Een verhoging na een woningverbetering valt onder andere regels en mag hoger uitkomen dan het jaarlijkse maximum.

Van berekening naar verstuurde brief

Weet je de sector nog niet? Doe eerst de gratis WWS-check, zonder account. Met een gratis account rekent de tool per woning de nieuwe huur uit met het maximum voor die sector, stelt de aanzeggingsbrief op en verstuurt hem per e-mail (gratis) of per post via PostNL, ook aangetekend. De software is gratis; alleen post kost geld per brief.

Doe de huurprijscheck →Gratis account aanmaken

Verwante uitleg

Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Voor twijfel over een concreet geval: de Huurcommissie of een huurrecht-advocaat.